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购房合同签订需知及样本

合同 购房 签订 需知 样本
2014年08月29日

提要:购房合同签订需知及样本

 

芒果教育网小编为您整理的相关信息如下:
       购房合同签订需知及样本
  一、注意事项
  (一)避开购房合同纠纷,看完房子以后,就要签合同了,现在一般的做法是在签署正式合同之前要先签一个认购书,然后再签正式合同。因此,需注意以下问题:
  问题一:在认购书里没有注明免责的退定条款因何种原因退房以及后果如何?购房者与开发商签订认购书后,就要交一定额度的定金,这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时,发展商一般都只退购房款而不退定金,理由是购房者没有履行合同,所以没收定金。
  问题二:合同主体认定不明购房者由于缺乏法律常识,往往会犯一些比较初级的错误。有时代表发展商签约的人并不是法人代表,或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者,这些都是可能导致合同无效的问题。
  另外,项目是由A公司开发的,实际上却是由B公司投资,但作为买家还是应与A公司签约,否则也会带来一系列的麻烦,以后办理各种手续会很麻烦。
  问题三:开发商的补充协议不对等签补充协议在购房交易中很有必要。但是要提醒购房者的是,一定要看清楚开发商提供的补充协议。现在有的发展商在与客户签约时,会主动向客户出示一份补充合同,主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔,这是发展商为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。所以,购房者不要仅仅把开发商的免责条款都签了,而忘记保护自己的利益。
  问题四:使用语意含糊的字眼合同是双方意思一致的表达。但是,实践中开发商往往会给购房者很多诸如“如果发生问题,在最短时间内解决”、“在装修材料上,选择最好的国外进口的”等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺。最短是多长时间,什么样的才算最好的?其实购房者对这些并不能清楚地确定。
  问题五:约定提前交纳部分费用房地产开发对资金的要求很高,开发商面临资金压力是很正常的,但并不能以此为理由要求购房者提前交纳不该交的钱。而在合同或是补充协议中,开发商常会将一些不该预先交纳的费用写进去,要求购房者提前交纳,这是显失公平的。
  比如有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下,就要求买家在预售契约中承诺接受物业管理服务,并接受相关约束,这对消费者是不利的。
  问题六:卖方解除合同在一些发展商制定的售楼契约或契约附件中,往往有“买方无故逾期付款,经卖方催告仍不支付欠款的,卖方可以解除合同并没收买方全部已付价款。”的条款,这样的条款显然是不公平的。假如买家已经支付95%的价款,只剩5%的价款逾期未付,如果发展商以此为由,没收其已付95%的价款,岂不是很不公平?况且,没收实际上是个行政处罚或刑事处罚行为,作为当事人一方的发展商并没有权利来没收他人的财物。
  问题七:处理结果的约定不明确很多合同中常可以看到这样的条款,“应于××日前如何如何”,但是并没有约定如果没有在“××日前如何如何”后该怎样处理。这样,即使最后认定是开发商的过错,您也很难制裁他,最多是调解了事。
  问题八:以偏盖全这里所说的以偏盖全是个泛指的概念。有时会出现这样那样令人哭笑不得的问题,例如,开发商承诺卧室的玻璃是中空的,到了交房时却发现卧室窗户只有下面的部分是中空,而上面却是普通玻璃等等。
  问题九:拒签购房者提出的补充协议前面说了,开发商在签约时会主动出具一份对自己有利的补充协议,购房者同样也可以出具一份对自己有利的补充协议,最好将开发商在其广告宣传中的条款和楼书里关于装修、物业管理中的承诺都签进补充协议中,不要怕麻烦。举个简单的例子,您买的塔楼(或板楼)里有几部电梯,是否会全部同时开通,如果有不开的怎么办?不要小看这个问题,为了出面积、增利润,现在的高层住宅只安装几部电梯,而且平时还不全开,在上下班高峰时间极为不便,在这种情况下,业主是否有权拒付部分电梯费呢?
  但是,就像您可以拒签开发商的补充协议一样,开发商也同样可以拒签购房者的补充协议。这种现象在广州是比较普遍的,一些热销的楼盘也都如此。
  问题十:勿留空白提防作弊如同在填写银行存取款时需要在金额前加写$以防有人篡改存取款现金一样,合同中留下空白,往往会给开发商作弊留下可乘之机。在我国商品房交易的惯例中,一般是由开发商手持所有合同文本,这样,开发商当然可以随心所欲地添加对自己有利的条款了。一旦这种合同被拿到法庭上作证,购房者即使不承认,也是口说无凭,难以举证伸冤。
  (二)购房合同注意事项中合同须知:剖析“订金条款”提防合同陷阱在购房过程中,签订购房合同是很重要的环节。规范的开发商都应该采用标准商品房购房合同。购房者作为弱势群体,很难要求开发商对拟好的合同进行修改,尤其是热销楼盘,合同基本上是一字不改。
  您在签订合同时,首先应将开发商提供的合同与标准商品房购房合同作一对照,如有出入应立刻与开发商交涉,要求其提供标准合同文本。购房合同由一般由《商品房购房合同》、《商品房购房合同》补充协议两部分组成。
  (三)购房合同注意事项的预售合同登记签完购房合同后的30天内,买卖双方必须到房屋所在地的区、县房屋管理局交易管理部门办理预售(预购)合同登记手续。如是外销房,则应到市国土资源和房屋管理局市场处办理。办理商品房预售、预购合同登记手续,可以通过房地产管理部门对房屋买卖交易的合法性和唯一性进行确认,可以有效保证买卖双方的合法权益。对买方来说,预购的商品房是一种期待利益,通过办理预售、预购登记手续,可以减少因不了解政策或其它情况而造成投资风险;对卖方来说也可以减少因不必要的纠纷造成的损失。
  预售合同登记手续一般由开发商负责办理,您只需要提供相关的委托书、购买商品房登记表等资料就可以了。
  二、合同主要条款
  房屋买卖合同是指购房者各售房者在平等协商的基础上,就房屋的买卖所签订的协议。房屋买卖合同应包括以下主要条款:
  1、合同双方当事人。买卖双方的名称(姓名)、地址、邮政编码、联系电话。如果有委托代理人的话,那么还包括委托代理人的名称(姓名)、地址、邮政编码、联系电话。
  2、标的。标的是合同当事人双方权利义务共同指向的对象。在房屋买卖合同中,标的就是房屋。这主要包括以下内容:
  房屋的坐落位置;
  所买卖房屋的面积,应分别注明实得建筑面积和所分摊的公用建筑面积;
  房屋是现房,还是期房;
  房屋的配套设施和维修标准。
  3、房屋的价格及付款时间约定。
  一般新建的商品房及预售的商品房都是按所买卖房屋的建筑面积来计算房屋的价格,即约定每平方米建筑面积的售价为多少元,然后用单价乘以建筑面积来计算房屋所需支付的价款。旧房的买卖有时就直接约定每套房屋或每幢房屋所需支付的价款。在合同中一般要列一个付款时间进度表,买方按该进度表将每期所需支付的价款交付卖方。
  4、交房期限。
  卖方应在某日期之前,将房屋交付买方。买方应在实际接收该房屋之日起,在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记,卖方应给予必要的协助。或者由卖方代理买方进行上述工作。在交房的同时或一段时间后将房屋所有权证(所有权人为买方)交付买方,由买方支付有关的费用。
  5、权利担保。
  卖方保证在交付房屋时,该房屋没有产权纠纷和财务纠纷,保证在交付时已清除该房屋上原由卖方设定的抵押权。如房屋交付后发生该房屋交付前即存在的权利纠纷,由卖方承担全部责任。
  6、违约责任。
  违约责任是违反合同的当事人应承担的法律责任。违约责任的规定为督促当事人自觉而适当地履行合同,保护非违约方的合法权益,维护合同的法律效力起着十分重要的作用,同时也能避免日后双方互相扯皮的情况。在合同中应明确约定买方不按期支付购房款所应承担的违约责任,卖方不按期交付房屋所应承担的违约责任,以及卖方所交付的房屋不符合合同约定所应承担的违约责任等。
  7、合同双方认为应当约定的其他事项。如房屋的保修责任、物业管理以及小区内公用配套设施等。
  手续费用编辑房地产买卖双方,应当签订房地产买卖合同,合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本,也可使用自制合同。使用自制合同的,当事人在过户申请前应委托经市房地局认定的法律服务机构进行预审,法律服务机构对符合规定的自制合同,提出预审合格意见。
  范文
  商品房买卖合同
  (合同编号: )
  合同双方当事人:
  出卖人:____________________________________________________________________
  注册地址:___________________________________________________________________
  营业执照注册号:_____________________________________________________________
  企业资质证书号:_____________________________________________________________
  法定代表人:_________________ 联系电话:____________________________________
  邮政编码:___________________________________________________________________
  委托代理人:_________________ 地址:________________________________________
  邮政编码:___________________ 联系电话:____________________________________
  委托代理机构:_______________________________________________________________
  注册地址:___________________________________________________________________
  营业执照注册号:_____________________________________________________________
  法定代表人:_________________ 联系电话:____________________________________
  邮政编码:___________________________________________________________________
  买受人:_____________________________________________________________________
  【本人】【法定代表人】姓名:___________ 国籍:______________________________
  【身份证】【护照】【营业执照注册号】_____________________________________
  地址:_______________________________________________________________________
  邮政编码:___________________ 联系电话:____________________________________
  【委托代理人】【】姓名:_______________ 国籍:______________________________
  地址:_______________________________________________________________________
  邮政编码:___________________ 电话:________________________________________
  根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律
  、法规之规定,买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议:
  第一条项目建设依据。
  出卖人以__________________________方式取得位于_________________________、编号为
  ___________________的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件
  号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为_______________________________________________。
  该地块土地面积为_________________,规划用途为____________________________________,
  土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。
  出卖人经批准,在上述地块上建设商品房,【现定名】【暂定名】_______________________。
  建设工程规划许可证号为____________________________,施工许可证号为___________________。
  第二条商品房销售依据。
  买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为_________________,
  商品房预售许可证号为____________________________________。
  第三条买受人所购商品房的基本情况。
  买受人购买的商品房(以下简称该商品房,其房屋平面图见本合同附件一,房号以附件一上表
  示为准)为本合同第一条规定的项目中的:
  第___________【幢】【座】___________【单元】【层】___________号房。
  该商品房的用途为___________,属___________结构,层高为___________,建筑层数地上
  ___________层,地下___________层。
  该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。
  该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共___________________平方米,其中,套内建筑
  面积___________平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积________________________平方米(有
  关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二)。
  第四条计价方式与价款。
  出卖人与买受人约定按下述第___________种方式计算该商品房价款:
  1、按建筑面积计算,该商品房单价为(___________币)每平方米__________________元,
  总金额(___________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。
  2、按套内建筑面积计算,该商品房单价为(___________币)每平方米________________元,
  总金额(__________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。
  3、按套(单元)计算,该商品房总价款为(__________币)_____千_____百_____拾_____万
  _____千_____百____拾______元整。
  4、____________________________________________________________________________ 。
  第五条面积确认及面积差异处理。
  根据当事人选择的计价方式,本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】(本条款中均简称面
  积)为依据进行面积确认及面积差异处理。
  当事人选择按套计价的,不适用本条约定。
  合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准。
  商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,双方同意按第_____种方式进行处理:
  1、双方自行约定:
  (1)___________________________________________________________________________;
  (2)___________________________________________________________________________;
  (3)___________________________________________________________________________;
  (4)___________________________________________________________________________。
  2、双方同意按以下原则处理:
  (1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;
  (2)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。
  买受人退房的,出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人,并按
  __________利率付给利息。
  买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房
  价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同登
  记面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出
  3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
  产权登记面积-合同约定面积
  面积误差比=────────────────×100%
  合同约定面积
  因设计变更造成面积差异,双方不解除合同的,应当签署补充协议。
  第六条付款方式及期限。
  买受人按下列第___________________种方式按期付款:
  1、一次性付款__________________________________________________________________。
  2、分期付款____________________________________________________________________。
  3、其他方式____________________________________________________________________。
  第七条买受人逾期付款的违约责任。
  买受人如未按本合同规定的时间付款,按下列第_____________________种方式处理:
  1.按逾期时间,分别处理(不作累加)
  (1)逾期在________________日之内,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付
  应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之________________的违约金,合同继续
  履行;
  (2)逾期超过________________日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人按累
  计应付款的_____%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意,合同继续履
  行,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支
  付逾期应付款万分之________________(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。
  本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分
  期付款的,按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。
  2.___________________________________________________________________________________。
  第八条交付期限。
  出卖人应当在_____年_____月_____日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第
  ___________种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:
  1.该商品房经验收合格。
  2.该商品房经综合验收合格。
  3.该商品房经分期综合验收合格。
  4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。
  5.____________________________________________________________________________。
  但如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期:
  1、遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起_____日内告知买受人的;
  2、_____________________________________________________________________________;
  3、_____________________________________________________________________________。
  第九条出卖人逾期交房的违约责任。
  除本合同第八条规定的特殊情况外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使
  用,按下列第______种方式处理:
  1、按逾期时间,分别处理(不作累加)
  (1)逾期不超过___________日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付
  之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之__________的违约金,合同继续履行;
  (2)逾期超过_____日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解
  除合同通知到达之日起____天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的_____%向买受人支付违
  约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天
  起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之______(该比率应不小于第(
  1)项中的比率)的违约金。
  2. ____________________________________________________________________________。
  第十条规划、设计变更的约定。
  经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的,出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内,书面通知买受人:
  (1)该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向;
  (2)__________________________________________________________________________;
  (3)__________________________________________________________________________;
  (4)__________________________________________________________________________;
  (5)__________________________________________________________________________;
  (6)__________________________________________________________________________;
  (7)__________________________________________________________________________。
  买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日
  内未作书面答复的,视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房。
  买受人退房的,出卖人须在买受人提出退房要求之日起_____天内将买受人已付款退还给买受人
  ,并按 __________利率付给利息。买受人不退房的,应当与出卖人另行签订补充协议。
  ____________________________________________________________________________________。
  第十一条交接。
  商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时
  ,出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件,并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的,出卖
  人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不
  齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
  由于买受人原因,未能按期交付的,双方同意按以下方式处理:
  ____________________________________________________________________________________。
  第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。
  因出卖人原因,造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的,由出卖人承担全部责任。 ____________________________________________________________________________________。
  第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。
  出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准。达不到约定标
  准的,买受人有权要求出卖人按照下述第______种方式处理:
  1.出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。
  2. _____________________________________________________________________________。
  3. _____________________________________________________________________________。
  第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。
  出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用
  条件:
  1.____________________________________________________________________________;
  ____________________________________________________________________________;
  3.____________________________________________________________________________;
  4.____________________________________________________________________________;
  5.____________________________________________________________________________。
  如果在规定日期内未达到使用条件,双方同意按以下方式处理:
  1.____________________________________________________________________________;
  2.____________________________________________________________________________;
  3.____________________________________________________________________________。
  第十五条关于产权登记的约定。
  出卖人应当在商品房交付使用后____________日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报
  产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同
  意按下列第_______________项处理:
  1.买受人退房,出卖人在买受人提出退房要求之日起___________日内将买受人已付房价款退
  还给买受人,并按已付房价款的________________%赔偿买受人损失。
  2.买受人不退房,出卖人按已付房价款的____________%向买受人支付违约金。
  3.____________________________________________________________________________。
  第十六条保修责任。
  买受人购买的商品房为商品住宅的,《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住
  宅交付使用之日起,按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。
  买受人购买的商品房为非商品住宅的,双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期
  限和保修责任等内容。
  在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题,出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非
  出卖人原因造成的损坏,出卖人不承担责任,但可协助维修,维修费用由购买人承担。
  第十七条双方可以就下列事项约定:
  1、该商品房所在楼宇的屋面使用权_________________________________________________;
  2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权_______________________________________________;
  3、该商品房所在楼宇的命名权_____________________________________________________;
  4、该商品房所在小区的命名权_____________________________________________________;
  5、_____________________________________________________________________________;
  6、_____________________________________________________________________________。
  第十八条买受人的房屋仅作________________________________使用,买受人使用期间不得擅
  自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外,买受人在使
  用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施,并按占地和公共部位与公
  用房屋分摊面积承担义务。
  出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。
  _____________________________________________________________________________________。
  第十九条本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决;协商不成的,按下述第
  ______种方式解决:
  1.提交__________________________仲裁委员会仲裁。
  2.依法向人民法院起诉。
  第二十条本合同未尽事项,可由双方约定后签订补充协议(附件四)。
  第二十一条合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内,空格部分填写的文字与
  印刷文字具有同等效力。
  第二十二条本合同连同附件共______页,一式______份,具有同等法律效力,合同持有情况如下:
  出卖人______份,买受人______份,______份,____________份。
  第二十三条本合同自双方签订之日起生效。
  第二十四条商品房预售的,自本合同生效之日起30天内,由出卖人向___________________申请
  登记备案。
              出卖人(签章):                     买受人(签章):
             【法定代表人】:                   【法定代表人】:
            【委托代理人】(签章):              【委托代理人】 (签章):
         ___年______月______日                 ___年______月______日
         签于                                       签于
  附件
       附件一:房屋平面图
  附件二:公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明
  附件三:装饰、设备标准
  1.外墙:
  2.内墙:
  3.顶棚:
  4.地面:
  5.门窗:
  6.厨房:
  7.卫生间:
  8.阳台:
  9.电梯:
  10.其他:
 
 
                                         以上是芒果教育网小编为您整理的相关信息。

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